中介涉嫌“阴阳合同”被罚三万


国五条后，避税成促销点　　主管部门难以监管，房产中介“热心”帮忙、交易双方乐此不疲……二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开的秘密，成为业内熟知的“潜规则”，被不少中介认为是“合理避税”。近期，我爱我家房地产经纪有限公司协助签订“阴阳合同”遭举报后，被房管部门处罚，让“阴阳合同”的话题再度成为热点话题。　　因为一桩买卖纠纷，卖房人主动爆料中介公司做低网签价帮买方避税，成为市场上“阴阳合同”传言的一例明证。据了解，在北京存在多年的“阴阳合同”，随着“国五条”的细则，在二手房市场已愈演愈烈。　　案件回放　　案件回放　　买卖纠纷牵出“阴阳合同”　　事情的缘由是去年一桩二手房交易，卖房人黄女士和买房人孙女士因购房纠纷，将彼此诉至法院，“我爱我家”作为提供中介服务的第三方出庭。　　黄女士的丈夫郭先生介绍，在案件审理中，他从证据材料中发现“我爱我家”与买房人恶意串通，在网签服务中，将同一房屋的原有房价291.5万元改为200万元，给国家造成税收流失。　　对郭先生的举报，朝阳区房管局经调查、核实后，认定“我爱我家”为当事人提供两份购房合同，为避税提供便利，遂对其做出“取消网上签约资格，并处罚金3万元”的行政处罚。　　“阴阳合同”存在多年　　“阴阳合同”在北京市场已存在多年，但因为买卖双方很少公开承认，所以一直作为“潜规则”被共认。而这一桩纠纷，将“阴阳合同”避税的事暴露出来。　　“当年我买房时，中介主动出主意，让我做低网签价。因为我能少缴税，卖方也没什么损失，还能促成交易，经纪人又能借成交拿到佣金，三方共赢，何乐不为？”一位曾经买房的市民向媒体承认，他周边的朋友买房时几乎都签了“阴阳合同”。　　"阴阳合同"都是市场常识了。”一位在二手房市场做了多年的业内人士表示，“阴阳合同”其实分为两种，一种是做低网签价，买房人可以少缴税；一种是做高网签价，买房人可以多贷款，但做低网签价的多，尤其是二手房执行20%的个税后。　　“国五条”后避税已成促销点　　据了解，北京“国五条”细则落地后，北京二手房市场成交量有显著下降。为了避免20%的高额个税，“阴阳合同”做低网签价已愈演愈烈，甚至成了经纪人推动成交的“卖点”。　　“姐，现在满五年、唯一的无税房出房少，报价也高，不如您看看不唯一的房子吧，做低网签价后，个税也不多。”在某中介门店，经纪人就向以购房人兜售避税之法，160万元的房子，网签价可以做低到110万元，“这房又是老公房，做低后个税也就1.1万元。”　　“我去看房时，卖家还主动让经纪人做"阴阳合同"呢。”市民董小姐反映，她几日前去看一套150万元的一居室，业主是两年前以110万元买的，但网签价做到了65万元，“要按实际算，光个税就17万元，压根没人买。”　　分析　　分析　　“阴阳合同”为何一直很“安全”？　　逃脱国家税款，两份合同成交价相差如此之多，签订“阴阳合同”的做法难道真的没有风险吗？　　“从行业整体来看，签订"阴阳合同"一直都很"安全"。”一位资深地产中介从业人员表示，"阴阳合同"很少遇到相关部门主动检查，如果这次不是有人举报，"我爱我家"也不会受到处罚。”　　“逃税肯定要负法律责任的，签订"阴阳合同"属于违法犯罪行为。”业内人士表示，一些客观原因让相关部门对已签订的“阴阳合同”很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找；二是工作量太大，耗费大量人力物力难以操作，哪些部门来查、如何追查也难以明确。“两份不同的合同肯定是违法的，但目前的实际情况是，只要住建委不处罚，税务局收完钱，法院基本思路是只要通过网签，就认定交易有效。”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示，曾在代理案件中遇到有诉讼者提出避税合同无效，但法院并没有支持。　　据了解，对二手房买卖中的“阴阳合同”效力问题，一种观点认为“阳合同”属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体、第三人合法权益，因此整个合同无效；另一种观点则认为“阳合同”中除了报低价的价格条款是为了偷逃税款的非法目的而无效外，其他条款反映当事人的真实意愿，应依法成立并生效。　　“阴阳合同”乱象有待整治　　所谓“阳合同”是指用于进行网签、接受政府住建部门审查并计税的合同，单价和总价往往远低于实际成交价格；“阴合同”则是写有买卖双方实际交易价格的合同。“国五条”细则落地后，全国大部分一二线城市二手房市场成交量均有所下降。为了少缴税，“阴阳合同”做低网签价的现象愈演愈烈，甚至成了经纪人推动成交的“卖点”。　　购房者“省一点是一点”的心态给“阴阳合同”带来了市场。　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，目前在我国的房地产税收体系中，房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻。因此，应逐步完善保有环节税种，减轻交易环节负担，通过合理收税促使房地产市场回归理性。　　相关案例　　相关案例　　卖房为逃税搞阴阳合同房款少收一半　　王先生在出售自家二手房的过程中，为少缴纳税金，在签订正式的房屋买卖合同后，又与买家网签了一份低价房屋买卖合同。不过这个把戏弄巧成拙，买主不但只交了一半房款就失踪，还将房屋转卖给了其他人。据悉，昌平法院判决买主李先生支付剩余房款26万元。　　王先生在昌平区沙河地区民园小区有一套房屋。2009年7月，他经某房地产中介公司介绍与李先生签订了房屋买卖合同，将此房以54万元的价格出售。为逃避缴税，2009年9月，双方在北京市住建委的网站上网签了一份总价款仅为27.5万元的该房屋的买卖合同，并以此合同登记备案。房屋过户后，王先生收到了28万元的房款，但没想到的是，此后李先生就不再支付任何后续房款。虽然中介公司曾两次向李先生发送支付剩余房款的催告函，但李先生一直未予支付。更让王先生没有想到的是，李先生竟将这套房屋转卖给他人，本人则离开北京，音信全无了。王先生无奈诉至法院，要求李先生支付剩余房款。　　昌平法院缺席审理后认为，当事人之间就转让同一房屋先后签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。法院综合全案事实和房地产市场实际情况，认定先前签订的房屋价款为54万元的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，应依约履行，因此支持了王先生的诉讼请求。